什么是房地产泡沫?
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发布时间：2022-04-21 11:52
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懂视网
时间：2022-06-05 03:22
大家对90年代房地产泡沫有没有耳闻呢?那个年代的房地产行业到底发生了什么样的巨变?下面就请随着学习啦小编一起走进90年代房地产泡沫，探讨一下那些年的房地产大事记吧。
90年代房地产泡沫大事记
1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。
1991年11月23日，发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。
1992年初，发表南巡讲话，随后，向全国传达了《学习同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。
1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
1993年6月23日，时任副的发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
1993年6月24日，发布《关于当前经济情况和加强宏观意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省，留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
1994年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。
1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。
1995年8月，海南省决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。
1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。
回顾90年代房地产泡沫历史汲取教训
人们普遍认同中国正处于疯狂房产投机的阵痛之中，而且在应付地产泡沫破裂后的狼藉方面没有任何经验。但这个传统看法只对了一半：在上世纪90年代，中国就经历过一次十分惨痛的房地产崩溃。
讽刺的是，在那次房地产崩溃效应中最有切肤之痛的省份──海南省──再度成了房地产价格疯涨的中心。
该省的两个主要城市海口和三亚2月份售出楼盘价格同比上涨高达几近荒谬的50%。此前在2009年全年固定资产投资额增长41%，至人民币1002.5亿元，在建的楼盘楼面面积增长33%，至1992万平方米。
这种情况显然昭示着过热，然而各种迹象表明，当地希望这场盛宴继续──计划今年斥资人民币330亿元用于房地产开发，较之这方面开支已经很高的2009年增加15%。
法国巴黎银行(BNP Paribas)首席中国经济学家陈兴动说，基本上，海南和对于这些资金流入海南都没有任何准备，现在陷入了两难之中。
海南目前的人口总数也才区区860万人，或许人们会疑惑，中国一个小小的亚热带岛屿的命运有什么重要的。
听上去是不是很耳熟?
极度宽松的货币，加上大量富有的外地人涌入此地寻找可以终年享受阳光的第二个家，开发商们也大建“七星级”度假酒店，这一切是推动海南省最近地产飙升的原因所在。
早在90年代初，海南经济实现了自由化，来自中国各地的经济移民来到这里，同时在监管缺位以及宽松货币的推动下，有关部门鼓励房地产开发。1990至1995年之间在建楼面面积飙升了750%，当然了，当时的起点还比较低。
之后随着中国收紧货币，刺激银行取消或收回贷款，引发无数开发商和信用合作社倒闭，房地产市场也随即破灭。
巴黎银行的陈兴动说，有些人突然发现他们几乎连自己都养不活了──他们所有的钱都投到房地产里去了。
如果说，当年海南投机泡沫的早期阶段和2010年的情况相似，那么乐观者或许可以安慰自己说，在90年代中期时，中国央行和救助了众多陷入崩溃的金融机构中的很大一部分，而且还将坏帐划入了资产管理公司，许多坏帐在这些公司里进一步恶化。
1997年，中国被迫缩减农业部下属的借贷和投资机构，并下令中国建设银行和中国银行承担其因投资海南房地产而积累的损失造成的所有债务。
随后在1998年，随着亚洲金融危机爆发，海南发展银行倒闭。这家银行是在1995年由28家问题多多的信用合作社合并后成立的，因这些信用合作社遗留下来的房地产贷款坏帐而背上了沉重的包袱。这股恐慌蔓延至中国其他地区，账面上有重大房地产投资项目的专项基金、投资工具以及公司纷纷崩溃，其中最为著名的就是广东国际信托投资公司(Guangdong International Trust & Investment Corp.)
这一次，市场可能指望不上的支持。当前的情况看上去令人生疑，像是90年代中期那场融资热潮的序曲，这场热潮导致了与地方相关的不受监管的信托和投资公司崩溃。而中国已经表明，将禁止地方为其融资工具的贷款担保。
此外，地方债务没有列入官方债务数据，因此很难估量它们已经通过融资工具借贷了多少资金并将其投入了房地产投资项目。
由于现在的各家中资银行都将贷款转到不透明的信托公司，以便将这些贷款剥离出自己的资产负债表，了解系统中潜伏着多少表外负债也就成了一项艰巨的任务。
涉入投资项目或向中国地方放贷的任何人都应当留心。密切注意海南的情况，记住90年代的教训。
海南当时在建和已完工的楼盘用了六年时间才触底并再次开始上涨。同时该省有四年时间经济增长低于平均水平，因为它在艰难地清理固定资产投资热潮的后遗症。
热心网友
时间：2022-06-05 00:30
房地产泡沫简介
查尔斯•P•金德尔伯格(CHARLES
P
KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“*”。*的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的*，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
房地产泡沫的主要特征
1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；
2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；
3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；
4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
房地产泡沫的判定
房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：
(1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
(2)投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。
(3)商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。
除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。
房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国*都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观*的重要内容之一。
[编辑本段]房地产泡沫的成因
房地产作为*的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许
多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产柞抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产•容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
热心网友
时间：2022-06-05 01:48
1.什么叫房地产泡沫？
房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。
2.为什么会产生房地产泡沫？
是因为人们预期房地产会在未来升值，所以会对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益。（投机者是为赚钱而买卖房产，而消费者是为居住，出租而购买）
3.房地产泡沫的危害？
如果在房地产投机者在购买房产一段时间后预期房地产价格会下跌，投机者就会大量出售房地产，从而使房地产价格下跌，这又会进一步加大房地产投机者对未来房地产价格下跌的预期。周而复始，恶性循环，房价越来越低，房地产业利润越来越底，房地产开发商破产，银行收不回对房地产业的贷款，引发金融危机。
4。我国目前存在房地产泡沫吗？
我人为存在，但不严重。因为我过房价的提升的主要原因是人民生活质量提高后对住房需求高涨引起的，不存在过度投机。
热心网友
时间：2022-06-05 03:23
房地产投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成*破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
热心网友
时间：2022-06-05 05:14
各负其职维护市场正常运转|钱赚多了:反哺于民:
