房地产开发经营的可行研究
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发布时间：2022-04-25 16:21
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时间：2023-10-16 22:04
可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。
1.机会可行性研究阶段及其任务
机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产经营管理企业来说，就是对经营管理项目提出建议。为了实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目发展的背景、当地的资源条件、市场供需状况等基本情况进行初步的调查和预测。通过初步研究，寻找和确定最有利的投资经营方向和投资经营机会，提出可行性研究的建议书，并为下一步研究提出要求。
2.初步可行性研究阶段及其任务
初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。对于一些关键性的问题，还必须进行专题研究，诸如市场需求状况、投资经营项目的地址优劣、工程设计方案合理性、施工进度可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，对各个方案进行认真的比较分析，排除一些可行性不大的方案，从而进一步缩小工作范围和工作数量，为最终可行性研究奠定基础。
3.最终可行性研究及其任务
最终可行性研究，是可行性研究的最后一个阶段。这个研究阶段的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个或几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策依据。
简言之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书；初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景；最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术的分析，为经营管理者提供可靠的依据。 房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。
房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容：
1.房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，房地产经营管理可行性研究的首要问题，就是要研究有没有市场，市场的容量有多大。在房地产经营管理的可行性研究中，有没有市场的问题，是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题，所以这个问题就成为全部可以可行性研究的基础和前提。
2.工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题主要是解决房地产经营管理的“可能性”问题。
3.经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大利润。如果企业不盈利，企业就失去了经营的目标。所以，这个问题主要是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的问题。概括地说，这三个方面的关系是：市场问题是房地产经营管理的前提；工程技术问题是房地产经营管理的手段；效益是房地产经营管理的目的。房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的回答，才可以说完成了可行性研究的任务。 房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。
1.房地产经营管理项目的背景状况
房地产经营管理项目，涉及到国家*经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业*、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。
2.房地产经营管理项目的概况
房地产经营管理项目的概况部分，应当包括以下内容：
⑴房地产经营管理项目的名称；
⑵房地产经营管理项目的地理位置；
⑶房地产经营管理项目所在地区环境；
⑷房地产经营管理项目的性质和主要特点；
⑸房地产经营管理项目的社会经济意义。
3.可行性报告的基本数据
房地产经营管理项目的可行性研究报告，既要有定性分析，又要有定量分析来提供可靠的数据。
其中主要应当包括：
⑴项目投资总额；
⑵项目规划要点：其中主要包括经营管理项目的总建筑面积、建筑密度、建筑容积率、房屋的各类用途、建筑的构成、基础设施的条件和要求、其他规划设计要点等；
⑶项目占地面积；
⑷占用的土地及其使用状况：房地产经营管理项目占用的土地数量、被占用的土地原先使用状况、需要拆除的房屋面积、需要给予补偿的耕地、占用菜地面积、需要安置的住户和人口、需要安置的劳动力人数等；
⑸建筑物的主要技术参数；
⑹其他有关资料。
4.房地产经营管理项目的成本估算
房地产经营管理项目的成本，是房地产经营管理的费用支出，在市场物价一定的情况下，成本支出大小对于房地产经营管理盈利水平有着决定性的意义。因此房地产经营管理成本估算，是房地产可行性研究中的一个核心问题。房地产经营管理成本估算，通常的作法是先分项估算，然后再进行汇总，最后做出成本估算表。房地产投资经营管理成本估算主要包括以下内容：
⑴土地征用费用估算或概算。其中主要包括征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。
⑵拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。
⑶前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。
⑷房屋建筑安装费用。由于房屋建筑标准等的不同，应当对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出各自的费用。
⑸基础设施建设费。对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用。
⑹公共配套设施建设费用。对于小区内的公共设施配套建设费用，也应当分别列出费用，以便更好地进行核算。
⑺管理费用。
⑻筹资成本与利息的支出。
⑼其他必要的支出。由于房地产建设经营的过程很长，所以应当充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。为了保证成本估算或概算的正确性，在必要的时候，应当进一步按照各项耗费，详细列出成本估算表或概算表。
5.资金筹集与供给方式
资金是房地产经营管理的第一推动力和持续动力，关系到经营管理的全过程。因此房地产经营管理可行性研究报告，必须根据经营管理项目所需资金总额，确定资金筹集方式；计算筹资成本；科学地安排资金运用方式。房地产投资建设是一项巨大的工程，投资建设具有阶段性，决定了资金投入的时间性和顺序性。因此，一方面必须为了节约资金的投入，降低投资成本，安排好资金投入的顺序和时间；另一方面又必须保证资金的充分供应，防止资金供应断档，造成施工延误和浪费，来提高经济效益。
6.资源采购与供应
资源或物资供应状况，对工程建设有着重要的意义。因此在可行性研究报告中，必须认真制订建筑资源供应计划。建筑工程资源采购和供应主要包括以下内容：
⑴建筑材料的需要数量、物资采购方式、物资供应安排；
⑵施工力量的组织安排；
⑶项目建设施工期间的动力、水的供应；
⑷建设工程竣工后或建成后或建成投入使用后，上下水、电力、燃力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。
7.房地产经营管理项目市场分析
房地产市场是全部可行性报告的关键问题。市场分析主要包括：⑴对销售市场状况的预测；⑵对房地产市场的容量、饱和率或饱和度的分析；⑶对市场占有率的预期；⑷对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响等。
8.房地产经营管理项目财务评价
房地产经营管理项目财务评价，是房地产经营管理可行性研究报告核心问题，也是房地产经营管理的根本目标。房地产经营管理项目财务评价主要包括：
⑴房地产销售收入、需要缴纳的各种税费、经营利润等的预测；
⑵贷款成本、贷款偿还、以及贷款与偿还的平衡计算；
⑶现金流量分析；
⑷财务平衡分析等；
⑸对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等；
⑹项目建设期间原材料价格变化影响等因素的敏感性分析和相应的盈亏平衡分析。
房地产经营管理项目评价指标主要有：
⑴累计现金流量；
⑵净现值；
⑶内部收益率；
⑷动态投资回收期；
⑸财务灵敏度等。对于较小的投资建设项目，也可以将成本估算、市场分析合并到财务评价中。
9.房地产经营管理风险分析
房地产经营管理风险分析，应当包括：
⑴社会、经济、*等各方面变动可能出现的对房地产经营管理的影响；
⑵在资源供应方面可能出现的由于不协调形成的风险；
⑶城市经济运行和房地产市场方面出现的变化可能引起的风险。在可行性报告中，尽可能对主要影响因素变化引起的风险极限做出评价，分析超极限变动的可能性并提出相应的对策及建议。
10.国民经济社会评价
房地产经营管理项目，大都是一个巨大的系统工程，对社会经济生活的各个方面都会产生重大的影响，因此必须认真对经营管理项目进行国民经济社会评价。重点是分析房地产经营管理项目国民经济效益、社会效益、环境效益等，并且要做出正确的科学的评价。
11.房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排。
12.结论。房地产经营管理项目可行性研究结论，主要是运用各项数据，从市场、技术、经济、财务等各个方面说明项目的可行性，认真评价每一个可行的方案，提出具体的决策参数，确切地表述项目是否可行，提出项目存在的问题以及改进的对策、建议等。
