如果房贷退不了税，很可能是以下几点原因导致的：
1、非纳税人名下首套房贷款
有明文规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出才能申请抵扣个税。即纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。也就是说，如果纳税人名下的房贷并非首套房贷款，自然无法退税。
2、扣除期限已经达到上限了
申报住房贷款专项附加扣除，规定在实际发生贷款利息的年度按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月，而在240个月后不能再享受附加扣除。
3、预缴税费与应纳税费相同
关于退税金额的计算公式是：个税年度汇算应退/应补税额=[(综合所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-住房贷款利息等专项附加扣除-依法确定的其他扣除-捐赠)×适用税率-速算扣除数] -年度已预缴税额。
只有当结果大于0时，税务局会退税。如果纳税人预缴的税费和实际应纳税额刚好相同，那退税金额就为0。
4、提交的资料信息存在问题
纳税人在申报个税汇算清缴的时候，提供的相关资料不全或者有误，与真实情况不符，导致税务审核不过关，自然就无法成功退税。
计算房贷退税金额，需要先通过个人所得税年度汇算清缴算出实际应纳税金额，再和上一年度预缴税款进行比较，计算公式为：年度已预缴税额-[(综合所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-住房贷款利息等专项附加扣除-依法确定的其他扣除-捐赠)×适用税率-速算扣除数] ，如果计算结果大于0则算出来的就是房贷退税金额。
举个例子：
假设某职工上一年度的综合所得年收入额为10万元，个税税率为3%，三险一金等专项扣除费用一年总计1万元，个税起征点为60000元，在没有申报房贷抵扣个税前，年度已预缴税额=(100000-60000-10000)*3%=900元。
而若申报房贷抵扣个税则1个月扣1000元，1年就是扣12000元，个税应纳税额=(100000-60000-10000-12000)*3%=540元，再用年度已预缴税额-个税应纳税额=900-540=360元。