项目策划书
——南京夫子庙“秦淮剧场”商业娱乐综合体
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编 制 人：姜兰
班级：建筑0802
学号：10号
日期：2011/11/20
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策划书目录:
第一章 目标规模的构想和方法 第二章 外部条件的调查与把握方法 第三章 内部条件的调查与把握方法 第四章 空间构想
第五章 空间构想的预测与评估 第六章 经济策划 第七章 技术构想
第八章 结论的归纳及报告的拟定
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第一章 目标规模的构想和方法 背景分析
南京夫子庙始建于宋，位于南京秦淮区，市中心偏南，北岸的贡院街旁。是由文教中心演变而成的繁华闹市，人们通常所说的夫子庙，实际包括夫子庙、学宫和贡院主大建筑群。是供奉和祭祀我国古代著名的大思想家、教育家孔子的庙宇。其作为古城南京秦淮名胜蜚声中外，是国内外游人向往的游览胜地。
夫子庙建筑富有明清色彩。以大成殿为中心，从照壁至卫山南北成一条中轴线，左右建筑对称配列，占地广约26300平方米。四周围以高墙，配以门坊、角楼。后以夫子庙为中心，发展形成了夫子庙商业区。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式在全国具有示范作用，其管理服务规范走在了全国商业街的前列。
秦淮剧场位于夫子庙繁华的贡院街、秦淮河明清古建筑群附近。南京民间事故记录者、自由撰稿人胡老先生称，秦淮剧场建于1945年，前为“鸿运楼戏茶厅”，民国时期和解放初期很有名望，很多戏剧大师每到南京都必在秦淮剧场演出。但现今经营不景气，观众少。
为促进、配合整个夫子庙地区、秦淮河沿岸的环境整治、提高，丰富市民的文化生活，搞好社会主义精神文明建设，拟投资兴建一座建筑面积5000平方米的多功能影视娱乐中心。
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第二章 外部条件的调查与把握方法 气候条件分析
南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年1200毫米，四季分明，年平均温度°C，年极端气温最高°C，最低°C，年平均1106毫米。春季风和日丽；时节，又阴雨绵绵；夏季炎热，与、重庆并称“三大火炉”；秋天干燥凉爽；冬季寒冷、干燥。南京春秋短、冬夏长，冬夏温差显著，四时各有特色，皆宜旅游。因此就有了“春游牛首烟岚”、“夏赏钟阜晴云”、“秋登栖霞胜境”、“冬观石城霁雪”之说。近来由于的变化以及南京不断的植树造林，南京夏天的炎热程度与江南、华南其他都市相比大为减轻，故一时有为南京摘去“火炉”帽子的说法。 由于南京气候的影响，商场的不同功能空间应选择适当朝向及确保空间的通风。
区位分析
南京夫子庙位于南京秦淮区，市中心偏南，秦淮剧场位于夫子庙繁华的贡院街、秦淮河明清古建筑群附近。
基地周边环境分析
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基地位于夫子庙商业区内部。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式。人流量极大，区位优越。
基地人车流分析
整个夫子庙建筑群被城市主干道包围，有3个主要出入口可进入夫子庙步行街区内部，分别位于中华路、健康路、平江路。
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基地正南面为观众入口，西北侧为演员入口和道具入口，流线清晰，主次分明。剧院南侧与主干道贡院街相邻，且靠近步行街主入口之一，北侧道路连接贡院，因此剧院人流量较大。
第三章 内部条件的调查与把握方法
秦淮剧场内 部设施陈旧，视听效果已无法满足现代人们的需求。很少有人在此观看电影，对剧院的改造迫在眉睫。
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第四章 空间构想
该商业娱乐综合体是在原有功能的基础上进行改扩建，功能上仍以影视放映为主，兼具餐饮、购物、休闲娱乐等功能空间。 电影院宜由观众厅、公共区域、放映机房和其他用房等组成。根据电影院规模、等级以及经营和使用要求，各类用房可增减或合并。 商业部分按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通，人流、货流应避免交叉，并应有防火、安全分区。 大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。
商店营业厅应尽可能利用天然采光。
普通营业厅设计应符合下列规定：一、应按商品的种类、选择性和销售量进行适当的分柜、分区或分层，顾客较密集的售区应位于出入方便地段；二、厅内柱网尺寸，根据商店规模大小、经营方式和结构选型而定，应便于柜台、货架布置并有一定灵活性。通道应便于顾客流动并有均匀的出入口。
仓储部分应根据商店规模大小、经营需要而设置供商品短期周转的储存库房（总库房、分部库房、散仓）和与商品出入库、销售有关的整理、加工和管理等用房。
辅助部分应根据商店规模大小、经营需要而设置。包括外向橱窗、办公业务和职工福利用房，以及各种建筑设备用房和车库等。
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第五章 空间构想的预测与评估
空间构想预测：建成后的商业综合体应高扩影视、商业、餐饮部分。
影视部分建筑面积约2000平方米，包括电影主厅一个，门厅、休息厅、卫生间、售票房、机房、走廊等。
商业部分建筑面积约300平方米，各类小型商业店铺，如精品店、礼品店、鲜花点等。
餐饮部分建筑面积约2500平方米，大型餐饮，一家，包含入口门厅、大厅就餐、包间、后场操作区等。快餐，一至二家，如西式快餐肯德基、麦当劳，中式快餐等。小型餐饮美食，若干家，如酸辣粉等。
空间构想评估：这样构想空间基本满足改扩建老建筑的要求，保持原有功能为主要功能，加入一些辅助的功能空间，也可以增加人流，带来经济效益，为整个建筑带来了活力。
第六章 经济策划 南京市民消费特点分析
南京作为长江中下游的一座中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商贾、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大；南京一小时都市
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圈的建设，使南京的消费品市场更具吸引力。
从目前南京消费品市场的结构看，主要呈现以下特点： 1、从组织结构看：单位数量居行业之首、规模扩大。
2、从行业结构看：批发和零售业占据主导地位，住宿和餐饮业增长较快。
3、从经济结构看：流通主体多元化。
4、从业态结构看：百货零售发展稳健，连锁超市份额扩大，专业商店势头迅猛。
5、从经营结构看：独立商店比重较高，连锁经营作用明显。 6、从商品结构看：流通商品齐全，汽车、食品、服装、电子产品等主导全市消费品市场。
7、从消费主体看：居民消费占主导，社会集团公务消费不容忽视。 8、从地区结构看：城乡市场共同发展，郊县市场贡献率提高。
由南京市民消费特点可知，南京市民的消费档次越来越高。消费
周期越来越短，随着居民消费的升级，南京市消费品市场的消费重点已从满足基本的生活需求的生存型的温饱消费逐步向发展型和享受型的小康消费发展。
秦淮剧场位于夫子庙步行街区内，旅游业带来了一部分消费，商业氛围很重。
由此可见在设计过程中可将高档消费，休闲消费作为商业综合体
设计的主题理念。
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第七章 技术构想
1、整体采用框架结构体系，局部采用玻璃幕墙。
2、满足《电影院建筑设计规范》及其它现行建筑设计规范要求。特别是观众厅设计必须充分满足各项工艺要求，观众厅视听质量良好，室内空间舒适宜人。
3、合理布局三个功能区，注意各自的流线特点的基础上，理清各功能区内部的各种功能、流线要求。
4、立面造型及室内设计首先要立足于区域整体环境和氛围，取得整体性额同时，又要有娱乐气氛。
5、适当考虑无障碍设计。（入口，卫生间，主厅残疾人专座）。 6、适当考虑机动车车位，主要机动车停放由附近的城市停车场解决。 7、设计应注重立意与构思，充分体现出历史街区内，老建筑的拆建这一特点。
8、确保建筑物安全：对结构裂缝、变形等明显的质量缺陷，必须作出正确的分析、鉴定，估计可能出现的发展变化及其危害性，并作适当处理，以确保结构安全。对结构构件中的隐患，如混凝土或砂浆强度不足，构件中漏放钢筋或钢筋严重错位等事故，都需要从设计、施工等方面进行周密的分析和必要的计算，并采用适当的处理措施，排除这些隐患，保证建筑物安全使用。
9、满足使用要求：建筑物尺寸、位置、净空、标高等方面的过大误差事故；隔热保温、隔声、防水、防火等建筑功能事故；以及损害建筑物外观的装饰工程事故等，均可能影响生产或使用要求，因此，必
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须进行适当的处理。
10、保证建筑物具有一定的耐久性：有些质量事故虽然在短期内不影响使用和安全，但可能降低耐久性。如混凝土构件中受拉区较宽的裂缝；混凝土密实性差；钢构件防锈质量不良等，均可能减少建筑物使用年限，也应作适当处理。
第八章 结论的归纳及报告的拟定
最终得出设计任务书，并进行归纳总结：
一、设计内容
A、影视部分（建筑面积约2000平方米）
电影主厅一个，以放映35MM的变形法、遮幅法宽银幕及普通银幕（包括立体声）三种影片为主，兼放70MM影片。
影视中、小厅若干个，25-100座。具体数量自定。 门厅、休息厅、卫生间、售票房、机房、走廊等。
B、商业部分（建筑面积约300平方米）
各类小型商业店铺，如精品店、礼品店、鲜花点等。
C、餐饮部分（建筑面积约2500平方米）
大型餐饮，一家，包含入口门厅、大厅就餐、包间、后场操作区等。
快餐，一至二家，如西式快餐肯德基、麦当劳，中式快餐等。
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小型餐饮美食，若干家，如酸辣粉等。具体数量自定。
二、设计要求
1、 建筑物后退现有道路、建筑等需满足《江苏省城市规划管理技术规定》，建筑覆盖率大于45%，不超60%，绿化率不小于35%。
2、 注意建筑和整个历史街区的整体关系，分析街区内的城市肌理、文脉、质感、材质等，并注意新建建筑在体量上和现有建筑的协调。
3、 满足《电影院建筑设计规范》及其它现行建筑设计规范要求。特别是观众厅设计必须充分满足各项工艺要求，观众厅视听质量良好，室内空间舒适宜人。
4、 合理布局三个功能区，注意各自的流线特点的基础上，理清各功能区内部的各种功能、流线要求。
5、 立面造型及室内设计首先要立足于区域整体环境和氛围，取得整体性额同时，又要有娱乐气氛。
6、 适当考虑无障碍设计。（入口，卫生间，主厅残疾人专座）。 7、 适当考虑机动车车位，主要机动车停放由附近的城市停车场解决。
10、设计应注重立意与构思，充分体现出历史街区内，老建筑的拆建这一特点。
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项目调查表
调研时间： 调研人员：项目基本情况 项目名称 交通状况 销售代理公司 项目性质 目标消费群 竣工时间 售楼电话 总建筑面积 停车位面积 电梯类型数量 建筑指标 建筑结构 柱距 层高 通道宽度 地理位置 开发商 商业运营公司 功能定位 开盘时间 开业时间 销售招商位置 商业面积 产权年限 停车位形式及 价格 建筑材料及装饰 建筑风格 外立面 外墙 屋顶 门窗 公共区域 广场 公共走道 内部 外墙 地面 内部门窗 灯光照明 配套设施 空调设施 卫生间数量及分 布 安防设施 发车频率 收银台及ATM 班车数量路线 信息管理系统 电话 闭路 传真 宽带网络 业态分布及价格情况 13
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楼层 单层建业态规划及进驻品牌 筑面积 地下 一层 一层 二层 三层 其他 楼层 备注 单店经层高 销售租赁租售营面积 价格 价格 率 租售模式 租赁 销售 反租 租赁模式 租赁年限 销售模式 返租价格 可否自营 出租率 物业管理费 销售率 返租年限 租赁者 经营模式 返租回报支 付方式 抽取点数 返租期满处 理方式 返租回报率 经营状况 商户数 客流量 总商户数 产权商户数 总销售额(天) 节假客流量 客源消费额(日) 推广情况 推广主题 促销活动 主题 媒体选择 效果分析 其他 广告频率 租赁商户数 日均客流量 客源构成 14
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周边商业环境 评价 项目位置图 项目平面图 商铺销售分析 商铺租赁分析 客户群分析 项目优势分析 项目劣势分析
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