对“小产权房”法律问题的思考

对“小产权房”法律问题的思考

作者：桂岩平 马纯杰

来源：《商业文化》2012年第02期

摘 要：小产权房问世已达十年之久，它的存在可谓是非法性和合理性并存。因此要合理解决小产权房问题，就要从保护农民利益，构建和谐社会的角度，切实采取合理方法妥善加以解决。本文从法律的视角出发，探讨并给出小产权房问题的合理解决对策。 关键词：小产权房；法律矛盾；相关建议

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0019-02

近日，国土部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会传出信息：今年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题，将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做好制度和政策准备工作。“今年，国土部将联合有关部门，在全国范围内选择问题较为突出的城市作为试点，开展小产权房清理工作。”一席话再次引起广大利益相关者对小产权房法律问题的思考 一、小产权房的概念及产生原因

“小产权房”不是法律上的概念，现在统一说的“小产权房”，或者称为“乡产权房”，是人们在实际生活中形成的固定说法。小产权房指的是有乡、镇等地方政府颁发房产证，或者说是一些村组织违反相关规定在集体土地上建设住宅并用于出售来获利的“商品房”，由于房产证不是国家颁发，因此房主并不具有房子的全部权利。

在房价高涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房无疑备受人们青睐，尤其是对那些有住房刚性需求的工薪阶层，更是如此。小产权房问题争论也倍加引人注目。尽管国务院和国土资源部明确表态禁止交易，建设部进行小产房风险提示，如北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决，济南等地的“强拆风暴”等风险警示，就在如此高压态势下，仍有数以万计的人选择小产权房，争论并未平息，交易依然继续。笔者通过分析，认为主要有以下原因：

（一）城市房价过高

全国各大城市房价与日俱增，越来越多的人无法支付高昂的房价，小产权房相较于商品房价格可以便宜三分之一，正由于其价格优势，吸引了很多人的关注。我国的房地产市场价格在2006年、2007年和2009年经历了三次全国性价格上扬。 统计局调查显示，2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，全年全国房价平均上涨5.5%，深圳、北京的小

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产权房上涨最快，分别达到深圳10.0%、北京10.4%。到了2007年，商品住宅销售金额达到3645亿元，以北京市来说房地产均价上涨了11.74%。2009年，房价经历了近一年的疯狂上涨，根据统计数据，房价同比上涨6.9%,但这引起了大部分人的怀疑，北京、广州等地的房价，涨幅甚至达到了30%。另外，我国社会经济发展极不平衡，大城市房价的疯狂上涨远远超出一般工薪阶级的购买能力，加之廉租房、经济适用房建设始终无法满足需求。小产权房是买方市场成为不争事实。

（二）农村建设用地有转让的需求

当前，中国农村发展远落后于城市发展，农民所拥有的平均资源更是少于城市居民。农民没有城市居民享有的各种社会保险，土地既是农民的生存之本，也是农民的养老之本，因此土地对于农民来说，弥足珍贵。近些年，随着大量农民工进城务工发展，大量的闲置宅基地在农村出现，但是根据法律规定，宅基地不可转让给本集体经济组织以外的成员，因此，虽然这些农民已经在外面另置产业，但自己在村镇的住宅仍然闲置，无法获得经济效益。另外，在国内提倡新农村建设运动中，在农村集体所有土地在规划国有之前,有关部门钻了空子，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划，集中起来建房，不损失耕地又多建房，除了用于自住的以外就用于出售，从而为农民获得利益，因此出现了小产权房问题，且存在区域范围多在城市周边，城市化过程中即将纳入建设规划的地区。 二、小产权房存在的法律矛盾

小产权房的产生，在缓解城市住房的拥挤现象、带动农村经济发展和平抑城市房价方面无疑发挥了积极作用，因而小产权的存在具有其合理性。但是其存在与我国的土地管理制度相违背，因此购买小产权房的购房者房得不到产权证，小产权交易因违法，出现纠纷得不到法律的保护，存在交易风险和权利受损风险。

建设部颁布的《关于购买新建商品房的风险提另示》也有规定，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”，《土地管理法》明文规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用權出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”。因此可知小产权房在目前是没有法律基础的，政府也表示了对于小产权房要查处的规定。

不过《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人需进行建设，要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”；《中华人民共和国宪法》作为国家的根本大法，在第十条也明确规定：“农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”；2007年，我国《物权法》明确规定将宅基地使用权规定为用益物

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权，不过也没有具体规定宅基地的流转问题，该法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。 三、解决小产权房问题的相关建议

小产权房数量庞大，需要尽快纳入规范管理的范围，否则，将会给我国的房地产市场交易、城市建设、居民居住安全等方面产生不利影响，而且,随着时间推移，小产权房消费群体日益增多，依法处理的难度也在不断加大。因此，必须尽快综合考虑、全面解决。 （一）认清小产权房存在现状，针对不同情况解决遗留问题

多数小产权房来源于村集体对集体所有的建设用地以及宅基地的整合，之后，在集体土地上进行建设，这是让集体土地入市流转的有效方法。事实上，这种小产权房的存在，不仅解决了城市居民无房可住的问题，也让农民以另外一种方式得到价值，起到了安置民生的作用。市场操作中，小产权房受到了很多城市居民的欢迎，这也说明小产权房具有相当大市场。因此，针对具有合理建设理由的小产权房，在没有对城市规划产生严重影响的情况下，应该允许其在补办相关手续并补交相关费用后获得正式产权，或者由政府按成本价对其进行收购，补充为政府的公共租赁费、经济适应房等，这样既增加了保障房供应，也减少了政府对保障房资金和土地的投入。当然，为了防止小产房权显现的扩展，应一律叫停在建或待建的小产权房，而且要严格控制新增的小产权房，坚决制止违规现象继续出现，有效的降低问题处理的难度以及压力。

（二）赋予农村集体土地完整的产权，解决农村集体建设用地的流转问题

农村的集体建设用地（包含宅基地在内），应该和城市国有建设用地享有同等权利，并按照同样的市场原则定价。我国应进一步深化土地产权改革，赋予农村集体土地完整、明晰的产权。笔者认为对集体建设用地流转进行改革，目的应该是通过法律对建设土地产权本身、权益边界等进行科学确认。让农民拥有土地资产所有者权益和地位，不仅可以保证农民得到城市化进程的成果，而且对于基层政府卖地的冲动也有遏制作用。

将农村宅基地进行分类区别，可以使农村的部分超出面积的宅基地进行流转，获得价值由村集体以及农户合理分配，这样不仅巩固了宅基地的存在保障性，又使其作为物权的价值性和流动性得到重视，而且从本源上解决了小产权房“禁而不绝”、经济上正确而政策上违法相背离的现象。如果农村集体建设用地流转的问题得到了解决，那么小产权房的问题解决也就容易了。

（三）运用经济机制处理而非行政手段

我国目前颁布的诸多政策，都是一刀切行政命令，这对于问题的解决没有好处。使用经济手段对集体建设用地上已经建设的小产权房进行调控，放弃单纯使用行政手段是正确的方向，否则是治标不治本。利用理性适合的经济机制而非行政手段对农村的宅基地进行调节，既不会

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增加农民负担，也可以禁止农民多占、超占已有集体的宅基地行为，使得农村宅基地配置更为合理，在保障农民权益，促进集体经济发展和土地资源的高效合理使用等多方面找到新的立足点，并最大化各方的利益，也为政府相关政策的出台奠定了基础，为合理解决小产权房问题指明了方向。

作者单位：浙江省工业设计研究院

作者简介：桂岩平（1962-1-），男，单位：浙江省工业设计研究院，高级工程师，方向：工程管理。 参考文献：

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