固定资产贷款贷前调查报告

这种景象在我国电视古装剧里就有看过，只是油库变成了粮库，油变成了谷物。这种故事仍然以各种翻新的方式在不断呈现着，作为尽职调查，真的不敢掉以轻心。

对于银行来说，贷前调查报告非常重要，但形成贷前调查报告的过程更重要，因为报告的形成过程也是对一项贷款进行了解、评估的过程。对项目的广度、深度、细节了解越多，其贷前报告就越有含金量。

下面表格列举了一般意义上的固定资产贷款贷前调查报告要素（报告要素来自于某银行内部相关培训教材，红色字体为作者评点）。报告要素会根据贷款项目的具体情况、风险情况、当前金融环境做一些增减的调整。 借款人概况、借款人财务状况、借款人的人员情况、借 款人管理情况、借款人同银行的关系等 （作者评点：历史影响未来。有时候，有什么样的历 史，就有什么样的未来。了解借款人的历史、现状，基 借款人资信情况 本上对借款人的信用情况有个基本判断。）

项目合法性要件取得情况

投资估算与资金筹措安排情况

可行性研究报告批复、立项批复、土地利用合法性文件、规划批复、环评批复等合法性要件的取得时间等等；项目总投资、投资构成及来源、产品名称、规模；经济效益和社会效益评价等内容

（作者评点：项目本身的情况，尤其是项目本身的法律风险是首要的风险）

银行对项目总投资、投资构成及来源的评估结果；项目资本金的落实情况；申请固定资产贷款金额、币别、用途、期限、利息；申请其他银行的贷款情况；流动资金落实情况、投资进度；银行贷款的用款计划等

（作者评点：按照民间的套话来说，你找我借钱办事，我总要问你自己准备拿出多少钱来办事吧，总不能什么钱都找我借吧。说个真实的笑话，说其是笑话，乍一看真的是笑话，说其真实，是因为这个笑话还真的让很多人上当，我身边就有人上当，赔了上百万：有人说其是清朝爱新觉罗家族的皇室后裔，其家族在哪个深山老林埋有宝藏以准备让以后的子孙穷困潦倒时使用，但挖宝藏的钱没有，连去宝藏所在地的路费都没有，向社会大爷大妈们筹资。最后大爷大妈没上当，倒是一些写字楼的白领上当了。）

行业分析、市场情况、项目引进设备情况、项目使用国内设备情况、商务合同等。

（作者评点：这是对项目的时代性做一个评估。我们试想一下：蒸汽机引发了第一次工业革命，具有里程碑的

项目情况

项目配套条件落实情况

项目效益情况

还款能力

历史性意义，但如果谁现在投资蒸汽机，你敢借钱给他折腾吗？！同时，项目当前的饱和性也值得分析，固定资产投资意味着产能，大家都不想固定资产一投资下去，整个产能就开始饱和，产能效率就开始下降。就象你吃饱了饭，如果别人再给你一份最爱吃的点心，你也是吃不下了。项目的饱和度实质上也是项目的时代性另一个表现）

厂址选择和土地征用的落实情况；资源条件和原材料、辅助材料、燃料供应的落实情况；配套水、电、气条件的落实情况；运输条件的落实情况；环保指标是否达到有关部门的要求，环境影响报告书是否得到有权部门批准。

（作者评点：兵马未动，粮草先行。任何一个项目，不只是项目本身需要考量，还需要对项目的配套条件进行调查分析。现在房地产商做广告，往往对新房产的配套情况大吹特吹，就是这个道理。配套条件是基础条件。）

相关财务指标、盈亏平衡点分析、敏感性分析

（作者评点：既然是借钱还钱，还钱的钱从哪里来？所以项目的效益情况是决定其最终能否还得上钱的根本因素。项目一开始就预测其会长期亏损，那借钱做这个项目其经济效益何在？！当然，这里不考虑一些民生性的政府工程。）

还款来源；分析、说明借款人是否有还贷资金缺口；还款计划。

（作者评点：项目效益并不能保证其还款能力，效益好并一定还款能力好，正所谓叫好不叫座，毕竟还款能力在乎其持续的现金流情况，更在乎其在还款时点上的现金流情况。同时，对于银行来说，每一项贷款并不一定跟项目的全过程相匹配，具有阶段性，那这个阶段性还款能力就非常关键。就像一个读高一的孩子说他肯定会考上大学，那考上大学的关键指标并不是他在说，而是其在高中每个阶段的每次考试成绩。毕竟奇迹的事件只有神仙才会碰到，至于凡夫俗子还是踏实一点为好。对于甲老师来讲，孩子在高二成绩排全校第一名，甲老师因此获了奖；后来高三换了乙老师，孩子是不是排名第一名、或者是否考上大学，对甲老师的考评没有任何影响。）

保证人简况、保证人担保能力评价、抵押质押的合法性和估值等。

（作者评点：担保实质上就是第二还款来源，但担保分为物保、人保。你在伊拉克的房子被美军炸了，但你在

担保情况

银行业金融机构收益预测

结论性意见

美国有房子，这就是物保；你自己拼命折腾搞破产了，你兄弟姐妹有钱，这就是人保。所以，给人做担保的时候，一定要谨慎。因为担保人比借款人的风险大，毕竟借款人还不了钱，是担保人还。）

利息收入、转贷手续费、年结算量及结算收入、日均存款额、盘活贷款存量、其他收入或收益

（作者评点：这就是银行对自己的效益进行测算，效益不仅仅是利息。银行有三急，没有存款，急；有钱贷不出去，急；钱贷出去了收不回来，急。实际上银行的效益考虑了利息，还考虑了前面两急。）

是否提供贷款；贷款的金额、期限和利率；尚需进一步落实的问题。

（作者评点：作出方案并向领导汇报。从这里可以看出，做好银行的客户经理并不容易。作者在2018年12月份去某家支行办事，发现其客户经理大多是理工科出身，我好奇问其支行副行长，他回复，现在金融专业的人太浮夸，天马行空，理工科毕业的人比较务实。作者认为，务实是一项硬道理，最后的功夫都取决于你之前的务实程度。）