山师三号楼资产评估

山东师范大学三号教学楼

资产评估报告书

学生某某受某某老师委托，根据国家有关资产评估的有关规定。本着独立、公平、客观、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对以股权转让为目的而涉及的山东师范大学三号教学楼的股东全部权益价值进行评估，本人按照评估程序对评估对象实施了实地勘察、市场调查与询证，对评估对象在2011年5月8日所表现出来的市场价值作出了公允反映。现将资产评估的情况及结果报告如下：

一、委托方、资产持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 评估委托方：某某老师

产权持有者：山东师范大学法人代表

其他评估报告使用者：其他投资者及相关部门，以及国家法律，法规规定的评估报告使用者。 二、评估目的

此次评估的目的是对山东师范大学三号教学楼拟进行转让所涉及的三号楼所有股权所有人权益进行资产评估，为股权转让提供价值参考依据。

该经济行为已经某某老师批准。 三、价值类型和定义

本次评估资产的价值类型定义为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在个字处于理性状态且未受任何强迫的情况下，对评估对象在评估基准日进行的正常公平交易的估计数额。 四、评估的对象和范围

本次评估的对象为山东师范大学三号楼股东全部权益价值，具体表现为三号教学楼所有固定资产及其他资产的价值，不涉及内部所含资产价值。该资产表现为非经营性资产，三号教学楼为自用型房地产。具体评估范围就是以山东师范大学所申报的三号楼资产评估明细表上的各项资产为准，凡列入该表的并经核实的资产均在本次评估范围内。 五、评估的原则

根据国家资产管理和评估的有关规定，我们遵循独立、客观、公正、科学的原则和合法、最高最佳使用、估计时点等评估操作性原则。 六、评估基准日

本次评估基准日为2011年5月8日，评估中选用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币为基准货币。该评估日按照委托方和受委托方的时间安排确定。 七评估依据 （一）行为依据

山东师范大学某老师委托 （二）法规依据

（1） 国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则； （2） 财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评估报告基本内容与

格式的赞行规定>的通知》

（3） 《企业会计准则》和《企业会计制度》 （4） 《中华人民共和国房产管理法》；

（5） 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》 （6） 中华人民共和国财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题

的规定》；

（7） 中国资产评估协会（2007）189号《资产评估准则—评估报告》

等七项资产评估准则

（8） 国务院办公厅国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关

于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》

（9） 其他与评估相关法律、法规和规章制度等。 （三）产权依据 （1）《企业法人营业执照》、《税务登记证》

（2）《 房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可

证》等产权证明资料。

（3）重大设备购置发票 （4）各类协议、合同等 （四）评估取价依据

（1）《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；

（2）原城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》 （3）评估师现场勘查和市场调查取得的有关评估资料等。 （4）当地房地产近期交易价格 （5）《全国资产评估价格信息》

（6）济南市城镇土地定级估价成果报告（天津港保税区）及济南市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果（摘要）； 八、评估方法

本次评估对象是股东的权益价值 ，而且是固定资产评估为主，评估方法有市场法，收益法 和成本法。

成本法是指在合理评估各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。运用成本法评估企业的价值是以资产负债表为基础，对各项资产及负债的现行价值就行评估，评估三号楼不涉及到负债问题 单纯评估这座楼的价值所以不选择成本法。但评估三号楼市价涉及到土地的价格，故可以使用成本法算出土地价格。

收益法是通过预测目标企业的未来所能带来的收益，并依据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率，对这些收益进行折现，得到目标企业的当前价值。采用收益法需要具备以下条件：首先 被评估的企业具有持续盈利的能力，其次能够对企业未来收益进行合理预测 再次能够对企业未来收益的风险程度相应的收益率进行合理估算 。而山东师范大学三号楼不是以盈利为目的的企业根本不具有对未来收益测试的这一需要 因此上述条件不符合 不能采取这种方法

市场法是以现时的市场上的参照物来评估对象的现行公允价值，它具备了评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强等特点。

因此主要采取市场法对三号楼进行评估比较适合，辅助以成本法。 下面是市场法评估的基本思路及评估模型 （一）市场法评估资产的一般程序是：

（1）明确评估对象（2）进行公开市场调查，收集相同或相似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或者三个以上的可对比参照物。（4）把被评估资产与参照物比较（5）分析调整差异 （二）运用市场法调整的具体程序如下：

（1）明确评估对象为教学三楼这座房产的价格 不包括内部设备价值 （2）选择的参照物为山师教学一楼 山师逸夫楼 济南大学十教 山师教职工宿舍（3）各种参照物差异比较： 建造材料差异 整体设计差异 地理位置差异 功能差异 山师教学三楼 钢筋混凝土 外观普通 内处于市中心 以教学使用为部设计为普通繁华地带 主 教学楼性质 山师教学一楼 砖瓦 山师逸夫楼 外部美观 内 部有电梯， 济南大学十教 非市中心 山师教职工宿 以居住为主 舍楼 （4）三号楼长约为，宽约 每层约为 有六层所以，三号楼减于1985年到今使用了20多年，假设现在出售就为二手房 属于钢筋混凝土材料，一般能使用接近七十年，所以目前还有近五十年的使用寿命约为七成新，其处于市中心位置，济南市中心位置二手房近期成交价安分类三百个平方以上的为每单元在12000以上，考虑到山师三号教学楼北临文化东路 南靠经十路，距离大明湖 趵突泉 泉城公园 广场等景点都很近，甚至能看见千佛山，有很好的视觉效果，其面积在15000个平方以上 可以分配很多用途 未来的功能性很强 有很大的价值提升空间，因此在这将其估价为每平方15000元，那么整个房产的价格约为 （三）按成本法估计其土地价格，济南市地皮成交价格在3500元每平方左右 ，考虑其优越的地理位置，将其定价为4000元每平方，那么地皮总价约为 元 九 评估过程

整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报

告等，具体过程如下： （一）接受委托

本人首先听取老师介绍情况，然后讨论明确了评估目的、评估对象和范围、确定评估基准日等事项，确定评估方案。然后明确评估前企业应做的资产清查等准备工作和应向评估机构提供的文件资料及评估机构向企业提供资产清查明细申报表格。

（二）资产清查

在了解其基本情况下 ，充分讨论评估目的范围 基准日 评估过程的基础上拟定计划，然后付诸实践 采用实地考察测量计算的方法得到关于三号楼的各项数据 （三）评定估算

经过了财产清查、产权验证、实地勘察以后各评估小组分别对各项资产进行

评定估算和初步综合分析，根据讨论分析结果进一步搜集资料，然后讲各项资料进行整理，收集市场信息 ，采用基准地价修正法 市场对比法 最终得到评估值 将各种结果进行汇总 完成整体资产评估报告书的编写工作。 （四）评估汇总 提交报告书

将各项资产评估结果汇总后对评估结论中各项资产价值进行具体分析，然后撰写评估报告初稿，经三级复核，最后形成并提交资产评估报告书。 （十）评估价值和限制条件

（1）假设山东师范大学三号楼所在地区以及中国的社会经济环境不产生大的变动，所遵循的国家现行法律、法规 制度及社会政治和经济政策与现时五重大变化

（2）假设有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策行征收费用等不发生重大变化

（3）假设国家的相关政策不发生么重大变化，所从事的行业市场环境及市场状况不发生重大变化

（4）假设三号楼建筑主体不发生重大整修问题，长期保持现状存在。 （十一）评估结论

评估结论根据以上评估工作得出：截至评估基准日2011年5月8日本人受委托的山东师范大学教学三号楼全部资产账面价值。为多少元，其中包括房产价格市价为多少元，土地出让价格为 合计多好元。 （十二）评估报告使用限制说明

（1） 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途 （2） 本报告只能由评估报告的载明的评估使用者使用 （3） 未挣得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用

或披露与公开媒体、法律、法规规定以及相关当事另有约定的除外 （4） 评估报告的使用有效期为一年，即自2011-5-8到2012年5月8号止 （十三）评估报告提交日期

本报告于2011年5月11日提交委托方 （十四）资产评估人员 评估人：学生某某