基于供求关系视角的房价持续上升的原因分析-市场均衡

基于供求关系视角的房价持续上升的原因分

析

市场均衡

论文导读:：供求关系理论是市场运行的基础理论。商品住房市场的供求均衡。即市场均衡。也是房地产市场运行与房价变动的核心理论。 论文关键词：供求关系，商品住房，市场均衡，房价

供求关系理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与房价变动的核心理论。供求规律是决定住房商品价格的主要规律，其他一切因素对住房价格的影响，要么是通过影响供给，要么是通过影响需求，要么是通过同时影响供给和需求来实现的。 1 商品住房市场的供求均衡

住房需求是指在一定时期内和一定价格条件下，人们愿意购买且有能力购买的商品住房数量。住房供给是指在一定时期内和一定的价格条件下房地产开发商和拥有者(卖者)所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。

供给和需求的力量会相互作用，产生均衡的价格和数量，即市场均衡。市场均衡发生在供给和需求力量达到平衡的价格与数量的点上。在该点，买者愿意购买的数量正好等于卖者所愿意出售的数量。我们称之为均衡的原因在于：当供求力量平衡时，只要其他条件保持不变，价格就没有理由继续波动。如图1所示，当价格P 大于 P0时，供给S大于需求D，价格下降；当P 小于 P0

时，供给S小于需求D，价格上升。因此，商品住房市场上的均衡出现在住房供给曲线与需

求曲线的交点。

供给分析和需求的均衡分析，远不限于告诉我们均衡价格和均衡数量。它也能用于预测经济条件的变化对于价格和数量的影响。本文基于供求关系视角分析房价持续上升的原因，就以住房市场均衡为切入点进行解析，讨论商品住房的需求和供给变动时，住房价格的变动趋势。

2 仅考虑居住性需求时的住房市场均衡

住房作为一种商品，既可以用来消费，也可以作为投资品。不考虑商品住房的投资功能时，购房者对于住房的需求目的就是为了居住，开发商提供住房则是为了赚取相应的利润论文参考文献格式。

2.1 需求变动对均衡点的影响

商品价格之外的因素变动会引起需求曲线的移动。当所要购买的数量在每一价格水平增加时，我们说需求增加市场均衡，对应的需求曲线就向右移动。随着城市化进程的加快、人口的自然增长以及居民收入水平的持续提升，一定时期内住房的需求会不断增加，这种需求也可能在某一时点突然释放（比如1998年停止实物分配福利房以后），但市场上住房的供给不会立刻得到调整，当住房需求不断增加，而住房供给保持不变

的情况下，均衡价格和均衡数量就会上升。如图2所示，当供给曲线由D向右移动到D1时，均衡点就由E0上移到E1。 2.2 供给变动对均衡点的影响

商品价格之外的因素变动也会引起供给曲线的移动。生产者提供商品的主要目的是赚取利润，而不是乐趣或博爱。因此，决定供给的关键因素之一就是生产成本。相对于市场价格而言，当某物品的生产成本比较低的时候，生产者大量提供该物品就会有利可图。当购房者在每一价格水平上的需求量增加时，由于规模效应的存在，单位建造成本下降，开发商提供更

多的住房就会有利可图。住房价格的提高带动着建筑材料、劳动力的成本随之上升，与此同时，建筑成本的增加也会推动着房价的上涨，但是成本的上升速度一般不及房价的涨速，因而开发商乐于提供更多的商品住房。另外，在住房需求持续增加的背景下，政府政策性的支持、建筑技术手段的进步，使开发商完全有能力在每一价格水平上提供更多的住房，此时，住房

的供给曲线就向右移动。短期内假设需求保持不变，在供给增加的情况下，均衡价格将下降，均衡数量则上升。如图3所示，供给由S向右移动到S1时，均衡点由E向右下方移动到E2。

2.3 供给和需求同时变动对均衡点的影响

在前文的分析过程中，我们都假设一定时期内供给或需求保持不变，而实际情况并非这样，供给和需求的变动往往同时发生。需求的增加引起价格的上涨，为了满足市场的需求，政府政策鼓励生产，生产商为获得更多利润增加供给。然而，由于土地供给缺乏弹性和受到住房建设周期的制约，住房供给增加相对于需求增加的速度较慢。短期内需求和供给

同时增长，但需求的增长速度大于供给，均衡价格和均衡数量在一定程度上继续上升。如图4所示，需求增加导致需求曲线由D移动到D1，供给增加引起供给曲线由S移动到S1，相应的均衡点由E0向右上方移动到E3。

结论：一定时期内，在不考虑商品住房的投资功能时，即假设住房市场上不存在投资性需求或投资需求的影响较弱时，房价上升的根本原因在于居住性需求的拉动及供给增加缓慢导致供求关系的紧张。因此，解决房价持续上升问题的关键在于从缓和供求关系入手，合理引导居住需求，增加住房的有效供给。 3 考虑投资性需求时的住房市场均衡

住房需求具有双重属性，既可以满足消费，也可以用来投资。居住性需求当然在住房市场上占据支配地位，因为一旦失去了居住需求的支撑，对于住房的投资只会像“郁金香泡沫”一样，早晚都会破裂。尽管如此市场均衡，投资性需求也是住房市场上总需求的重要组成部分，在分析住房价格上涨时，一定不能忽视投资性因素的存在。考虑投资性需求时，有两种分析思路：一是将居住性需求和投资性需求加总，绘制总得需求曲线进行均衡分析；另一种是，将投资性需求作为减少了的有效供给，再进行均衡分析。本文采用第二种思路。考虑投

资性需求时，仍站在居住性需求的角度看待价格的上升。 3.1 投资性需求对住房供给的影响

投资性需求者购房不以居住为主要目的，可以认为该类需求挤占了住房供给的份额，即实质上减少了住房市场的有效供给。住房价格越高，投资性需求就越活跃，在每一价格水平上，市场能够提供的满足居住性需求的住房数量就越少，住房供给曲线向左移动。住房居住性需求保持不变，供给减少，市场上的均衡价格就会上升，而均衡数量则下降。如图5所示，住房供

给曲线由S向左移动到S1时，均衡点由E0向左上方移动到E1。 3.2 投资性需求对住房需求的影响

当投资性需求高涨时，房价通常是处于较高水平，一方面由于价格因素影响购房者的积极性，另一方面也会刺激居住性需求，使居住性需求者对房价产生心理预期，如果预期房价持续上涨，就会出现竞相购房的现象，结果是居住需求不会明显地下降论文参考文献格式。因此，在每一价格水平上，住房需求量有增无减，需求曲线向右移动。短期内供给保持不变的情况

下，住房需求上升，市场上的均衡价格和均衡数量就会上升。如图6所示，在价格上涨的预期下，需求曲线由D右移到D1，均衡点则由E0向右上方移动到E2。 3.3 投资性需求对住房供求的同时影响

现在我们分析在投资性需求的影响下，供给曲线和需求曲线同时移动对于住房价格的影响。就住房市场的供给而言，一方面，投资性需求消耗了供给的一部分，减少了有效供给；另一方面，如果开发商根据市场投资性需求形成房价继续上涨的预期，就会千方百计地“囤地”、“捂房”，谋求房价上涨的高回报，从而减少住房供给，这两方面因素导致住房的供给曲线向左移动。就住房市场的需求而言，居住性需求者在求房居住和价格持续上涨的

双重压力下，担心未来的会支付更高的价格，迫切买房，住房需求曲线右移。住房需求增加，而供给减少，则均衡价格上升，均衡数量改变。如图7所示，供给曲线由D右移到D1的同时，供给曲线由S左移到S1，均衡点由E0上移到E3。

结论：投资性需求通过影响住房市场的供给和需求进而影响住房市场的均衡，因此市场均衡，投资性需求对房价的上涨起着推动作用，尤其在房价上升的过程中，进一步激化供求矛盾，推动房价不断高涨。想有效降低房价，必须采取措施严格控制投资性需求。 4.市场预期对住房市场均衡的影响

在考虑投资性需求对房价的影响时，就提到了市场预期。无论居住性需求者的购房冲动，还是投资性购房者的投资热情，乃至开发商的“惜售”，都基于住房价格持续上涨的预期。因此，市场预期对于住房市场均衡具有重要影响。

由于城市化、人口增长、收入增加等因素，住房的居住性需求不断增加。而住房建设周期长、土地供给缺乏弹性，导致住房的供给较为滞后，需求大于供给，在需求和供给相互作用下，房价不断上涨。由于保障性住房的不足，对房价上涨的预期，提升了购房者的紧迫性和购买欲；投资者也乐于通过购房实现资产的保值增值，甚至甘冒风险，贷款投资买房，挤占了住房市场的有效供给；开发商基于价格上涨的预期，为了获取更大的回报，就大量囤积土地、存储楼盘，减少市场有效供给，同时虚假交易、虚假宣传，造成房价持续上升的氛围，误导购房者预期，住房供求出现严重的不均衡，这一切都最终推动着房价不断上升。这个过程和影响机制可以用图8来表示。

参考文献

[1](美)萨缪尔森，（美）诺德豪斯著，萧琛主译.微观经济学.第17版.北京：人民邮电出版社，2006：65―72.

[2]万礼锋，尹贻林.我国房地产价格上涨成因及其治理对策.价格理论与实践，2010（3） [3]彭大，余晶晶.我国房地产市场的供给与需求分析.经济师，2009(8) [4]周旭.房地产调控政策失效的原因探究.商业研究，2008(7) -全文完-